カテゴリ：不動産購入知識 / 投稿日付：2026/09/24 17:00
こんにちは。
CENTURY21 株式会社エスパです。
中古住宅を検討されている方から、「この家は新耐震ですか？」というご質問をよくいただきます。
今回は、新耐震基準と旧耐震基準の違いと、購入前に確認しておきたいポイントについてご説明します。
▼この記事の内容
・新耐震基準と旧耐震基準の違い
・「築年数」だけで判断できない理由
・戸建てとマンション、木造とRC造で変わる判断基準
・購入前に確認できること
・住宅ローンや税制優遇との関係
・寝屋川市・交野市・四條畷市で購入を検討される方へ
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【新耐震基準と旧耐震基準の違い】
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耐震基準は建築基準法の改正により定められており、1981年（昭和56年）6月1日を境に、それ以降に建築確認を受けた建物が「新耐震基準」、それより前の建物が「旧耐震基準」とされています。
新耐震基準では、震度6強から7程度の大規模な地震でも倒壊しにくいことを目安とした基準が設けられており、旧耐震基準に比べて耐震性が高いとされています。
ただし、旧耐震基準の建物がすべて危険というわけではなく、後から耐震補強工事を行っている物件もありますので、基準の名称だけで一律に判断しないことが大切です。
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【「築年数」だけで判断できない理由】
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ここで注意していただきたいのが、新耐震・旧耐震の判定基準は「建築確認を受けた日」であり、建物が完成した日（築年数）ではないという点です。
例えば1981年後半に完成した建物であっても、建築確認自体はそれより前に受けている場合は旧耐震基準となることがあります。
逆に、登記簿上の築年数が古くても、建て替えや増改築のタイミングによっては新耐震基準が適用されているケースもあります。
正確に確認するには、建築確認済証や検査済証の日付を確認する必要があります。
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【戸建てとマンション、木造とRC造で変わる判断基準】
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新耐震・旧耐震の区分は建物全体に共通する制度ですが、実際の耐震性の見方は、戸建かマンションか、木造かRC造（鉄筋コンクリート造）・鉄骨造かによっても変わってきます。
マンションなど中高層のRC造・鉄骨造の建物は、構造計算によって建物全体で地震力を受け止める設計がされており、新耐震基準であれば比較的高い耐震性が期待できるとされています。
なお、旧耐震のマンションでは、実際には耐震診断を実施している管理組合はまだ多くないのが実情ですので、診断や補強の履歴があれば貴重な判断材料になりますが、ない場合も珍しくないという前提でご検討いただければと思います。
一方、木造の戸建て住宅については、新耐震基準が適用された建物の中でも、2000年（平成12年）6月の建築基準法改正でさらに規定が強化されており、耐力壁の配置バランスや柱・梁の接合部への金物設置などが明確化されました。
そのため木造住宅の場合は、「新耐震かどうか」に加えて、この2000年基準への対応状況も、耐震性を判断するうえで一つの目安になります。
なお、同じ新耐震基準・同じ構造であっても、設計や施工の精度によって実際の耐震性能には差が生じ得るとされています。
気になる場合は、耐震診断や住宅性能評価などの客観的な資料を確認いただくことをおすすめします。
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【購入前に確認できること】
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旧耐震基準の建物を検討される場合は、耐震診断の実施状況や、耐震補強工事の履歴を確認することをおすすめします。
耐震診断の結果や補強内容が書類で残っている場合は、購入判断の重要な材料になります。
書類が残っていない場合でも、必要に応じて耐震診断士による診断を依頼することができますので、不安な点があれば契約前にご相談いただければと思います。
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【住宅ローンや税制優遇との関係】
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住宅ローン控除などの税制優遇には、建物の耐震性に関する要件が設けられている場合があります。
旧耐震基準の建物であっても、耐震基準適合証明書を取得することで要件を満たせるケースもありますが、適用要件や必要書類は制度改正により変わることがありますので、詳細は税理士や金融機関に事前にご確認いただくことをおすすめします。
私たちも、一般的な流れについては可能な範囲でご案内いたします。
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【寝屋川市・交野市・四條畷市で購入を検討される方へ】
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築年数だけで「古いから不安」「新しいから安心」と決めつけず、建築確認日や耐震診断の有無まで確認することが、納得のいく購入につながります。
また、メンテナンスをちゃんとしているのか等、築年数だけでは判断できないのが、中古住宅を購入する上での難しいところでもあります。
私たちスタッフは全員宅地建物取引士であり、建築に詳しいスタッフによる建物確認も行っておりますので、気になる点がございましたら、お気軽にご相談ください。
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