媒介契約の落とし穴、現場を見てきたから言えること｜寝屋川市・交野市・四條畷市で不動産売却
カテゴリ：不動産売却知識 / 投稿日付：2026/07/13 18:00
カテゴリ：不動産売却知識 / 投稿日付：2026/07/13 18:00
こんにちは。 CENTURY21株式会社エスパです。 前回は「査定とは？査定価格はどうやって決まるのか」についてお話ししました。 査定を受けて依頼先が固まると、次に結ぶのが媒介契約です。 契約の種類自体は、専属専任・専任・一般の3つと決まっていて、 ネットで検索すればすぐに一覧表が出てきます。 ただ、本当に大事なのは「どの種類を選ぶか」よりも、 「その契約が、実際の現場でどう運用されるか」です。 今日は制度の説明だけでなく、私がこれまでの営業活動の中で見聞きしてきた、 契約書の向こう側で実際に起きていることについてお話しします。 ▼この記事の内容 ・3つの媒介契約の違い（一覧表） ・「一般媒介なら安心」とは限らない理由 ・業界の裏側「囲い込み」という問題 ・契約前に確認してほしい4つのこと ・エスパが専任媒介をおすすめする理由 ━━━━━━━━━━ 【① 3つの媒介契約】 ━━━━━━━━━━ ・専属専任媒介：1社のみ／自己発見取引 不可／レインズ登録 5日以内／報告 週1回以上 ・専任媒介：1社のみ／自己発見取引 可／レインズ登録 7日以内／報告 2週に1回以上 ・一般媒介：複数社 可／自己発見取引 可／レインズ登録・報告義務なし 契約期間は専属専任・専任が最長3ヶ月、一般は定めなしです。 そして現場では、この数字の裏側で駆け引きが起きています。 ━━━━━━━━━━ 【② 「一般媒介なら安心」とは限らない理由】 ━━━━━━━━━━ 一般媒介契約は「複数社に頼めるから競争が働いて有利」というイメージを持たれる方が多いのですが これは半分正解で半分誤解です。 不動産会社の立場で考えてみてください。 一般媒介でお預かりした物件は、他社に先に成約されてしまうリスクが常にあります。 広告費をかけても、契約が取れるのは早い者勝ちです。 会社としては当然、「確実に成果が見込める専任物件」を優先し、 一般媒介の物件は後回しになりがちです。 悪気があるわけではなく、経営として合理的な判断なのです。 結果として「複数の会社に頼んだのに、どこからも積極的な提案が来ない」 という状態に陥っている売主様を、これまで何度も見てきました。 数を頼めば早く売れる、というわけではないのが不動産売却の難しいところです。 ━━━━━━━━━━ 【③ 業界の裏側：「囲い込み」という問題】 ━━━━━━━━━━ もう一つ、正直にお伝えしておきたいのが「囲い込み」の問題です。 専任媒介・専属専任媒介はレインズへの登録が義務付けられています。 しかし、登録した物件を他社の問い合わせに対して 「商談中です」などと事実と異なる説明をして紹介を断り、 自社で買主を見つけて売主・買主双方から仲介手数料を得ようとする。 いわゆる「両手仲介」狙いの囲い込みが、残念ながら業界内で問題視されてきた経緯があります。
これをやられると、本来もっと早く・もっと良い条件で決まったはずの取引が 机の中で寝かされてしまいます。 見抜くのは簡単ではありませんが、売主様ご自身でもできる予防策があります。 ・契約後に「レインズの登録証明書」を見せてもらう ・定期報告のたびに「他社から問い合わせがあったか」を確認する 信頼できる会社かどうかは、この質問への答え方である程度分かります。 ━━━━━━━━━━ 【④ 契約書を交わす前に、必ず確認してほしい5つのこと】 ━━━━━━━━━━ 1. レインズへの登録証明書を必ず発行してもらえるか 口頭で「登録しました」ではなく、書面での証明書発行を最初から依頼しておくと、 後々の確認がスムーズです。 2. 報告の「頻度」だけでなく「中身」を確認する 法律上の最低回数を守っていても、 「今週も反響はありませんでした」の一言で終わる報告と、 内覧者の反応や競合物件の動きまで共有してくれる報告とでは、 得られる情報の質がまったく違います。 3. 売り出し価格の見直しタイミングを事前にすり合わせる 反響が少ない場合、いつ・どのくらい価格を見直すのか。 方針を先に共有しておくと、後の交渉がスムーズです。
4. 担当者が最後まで同じ人か 査定から契約、内覧対応、引き渡しまで担当が変わらないか。 途中で引き継ぎが発生すると、物件の細かい事情や交渉の経緯が伝わりきらないことがあります。
5.契約期間と解除の条件を確認する
媒介契約は最長で3カ月間ですが、更新の扱いや
途中で解約したい場合の広告費などの精算条件は会社によって異なります。
契約前に、書面にて確認しておくと安心です。 ━━━━━━━━━━ 【⑤ エスパが専任媒介契約をおすすめしている理由】 ━━━━━━━━━━ こうした背景を踏まえて、弊社では専任媒介契約をおすすめすることが多いです。 理由は制度上のメリットだけではありません。 1社に責任を持ってお任せいただくことで、囲い込みのような不透明な運用をする余地がなくなり、 価格戦略も内覧対応も一貫した方針で進められるためです。 定期報告も、決まった回数をこなすだけでなく、 反響状況や競合の動きまで率直にお伝えすることを心がけています。 もちろん、物件の条件やご事情によっては一般媒介が向いているケースもあります。 「うちの場合はどちらが合っているか」は、査定のタイミングで遠慮なくご相談ください。 ━━━━━━━━━━ 【最後に】 ━━━━━━━━━━ 媒介契約は制度としては3種類とシンプルですが、 実際の運用まで踏み込むと、囲い込みのリスクや報告の質など、 契約書だけでは見えてこない部分がたくさんあります。 長年この仕事をしてきて感じるのは、 「どの契約を選ぶか」以上に、 「どの会社・どの担当者に任せるか」が結果を大きく左右するということです。
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