相続した不動産、売る・貸す・住む・そのまま、どれがいい？｜寝屋川市・交野市・四條畷市で不動産売却
カテゴリ：不動産売却知識 / 投稿日付：2026/07/18 17:00
カテゴリ：不動産売却知識 / 投稿日付：2026/07/18 17:00
こんにちは。
CENTURY21株式会社エスパです。
「実家を相続することになったけれど、何から手をつければいいのかわからない」
エスパには、地域の皆様からこうしたご相談が数多く寄せられます。
相続は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。
役所への届出、遺産分割、登記、そして不動産をどうするか……。
考えることが一度に押し寄せてくるため、つい後回しにしてしまう方も少なくありません。
今回は、実家を相続した際にまず何から始めればよいのか。
手続きの流れから税金の話まで、少し踏み込んでお伝えします。
▼この記事の内容
・相続発生から売却までの流れ
・まず確認したい3つのこと
・遺産分割協議で揉めやすいポイント
・「売る」「貸す」「住む」「そのまま」の整理
・空き家のまま放置するとどうなるか
・売却時の税金の話（2つの特例）
・よくあるご質問
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【① 相続発生から売却までの流れ】
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実際に相続不動産を売却するまでの、おおまかなステップです。
全体の流れを把握しておくと、今どの段階にいるのかが分かりやすくなります。
1. 死亡届の提出・各種手続き（役所、年金、保険など）
2. 遺言書の有無を確認する
3. 相続人を確定する（戸籍謄本などで調査）
4. 相続財産を確定する（不動産・預貯金・負債など）
5. 遺産分割協議を行う（相続人全員で分け方を話し合う）
6. 相続登記を行う（名義変更）
7. 不動産会社に査定を依頼する
8. 媒介契約を結び、売却活動を行う
9. 売買契約・引き渡し
10. 確定申告（売却益が出た場合など）
このうち、特に迷われる方が多いポイントを次の章で詳しく見ていきます。
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【② 相続が発生したら、まず確認したい3つのこと】
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1. 遺言書の有無を確認する
まずは遺言書があるかどうかを確認します。
遺言書の有無によって、その後の手続きの進め方が大きく変わります。
確認先は次のとおりです。
・自宅内の保管場所
・公正証書遺言 → 公証役場
・自筆証書遺言書保管制度を利用している場合 → 法務局
2. 相続人・相続財産を確認する
誰が相続人にあたるのか。
実家の不動産以外に、どのような財産があるのか。
相続財産には預貯金だけでなく、住宅ローンなどの負債が含まれる場合もあります。
負債の方が大きい場合は、相続放棄という選択肢も検討することになります。
3. 相続登記を行う
不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変更する手続きです。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、
不動産の取得を知った日から3年以内に申請する必要があります。
正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象になることがあります。
注意していただきたいのは、義務化より前に発生していた相続も対象になるという点です。
この経過措置の期限は令和9年（2027年）3月31日まで。
「親の代から名義変更をしていない実家がある」という方は、猶予期間が残りわずかです。
早めのご確認をおすすめします。
相続登記には、戸籍謄本一式や遺産分割協議書など多くの書類が必要です。
書類収集だけでもかなりの手間がかかるため、司法書士に依頼される方が多いのが実情です。
エスパでも、必要に応じて提携の司法書士をご紹介しています。
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【③ 遺産分割協議で揉めやすいポイント】
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相続人が複数いる場合、不動産の分け方で意見が分かれることは珍しくありません。
特によくあるのは、次のようなケースです。
・「売却して現金で分けたい」と「実家を残したい」の意見の対立
・実家の近くに住む相続人と遠方の相続人との温度差
・不動産の価値の認識が相続人ごとにバラバラで、話し合いが進まない
こうした場合、まず第三者による客観的な査定額を共有することで、話し合いの土台をそろえることができます。
エスパでは、根拠のある査定資料をご用意し、
ご家族が別々にお住まいの場合はオンラインでのご説明にも対応しています。
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【④ 「売る」「貸す」「住む」「そのまま」を整理する】
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相続した実家の選択肢は、大きく分けて4つです。
・売却する
まとまった資金にでき、固定資産税や管理の負担がなくなります。
一方で、実家を手放す心理的な負担や、売却まで一定の期間がかかる点は考慮が必要です。
・賃貸に出す
資産として持ち続けながら家賃収入を得られます。
ただし、空室リスク、リフォーム費用、管理を任せる会社選びに注意が必要です。
・自分たちで住む（住み替え）
思い出の家を残しながら、生活の拠点にできます。
現在のお住まいをどうするか、リフォームの要否も合わせて検討が必要です。
・そのまま所有する（空き家として残す）
「決めきれない」という理由で選ばれがちですが、
エスパが最もおすすめしていない選択肢です。
理由は次の章でお伝えします。
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【⑤ 空き家のまま放置すると、どうなるか】
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空き家を放置すると、次のような負担が発生します。
・固定資産税・都市計画税は所有しているだけでかかり続ける
・老朽化が進み、修繕費用がかさむ
・草木の繁茂、害虫、倒壊リスクなど近隣トラブルにつながることがある
・「特定空家等」に指定されると、住宅用地の固定資産税の軽減措置が受けられなくなる場合がある
以前、全国初となる「空き家税」の導入についてもお伝えしました。
今後、空き家を所有し続けることの負担は、税制の面でも大きくなっていく可能性があります。
「まだ決められないから、とりあえずそのまま」という選択は、実は一番コストがかかる選択かもしれません。
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【⑥ 相続した不動産を売却するときの税金の話】
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詳細は個々の状況によって異なるため、最終的には税理士への確認をおすすめします。
ここでは代表的なポイントを2つご紹介します。
◆取得費加算の特例
相続税を納めた方が、申告期限の翌日から**3年を経過する日まで**に相続不動産を売却した場合、
納めた相続税の一部を「取得費」に加算できる特例です。
取得費が増えると売却益（譲渡所得）が圧縮され、税負担が軽くなる可能性があります。
実質的には、相続開始からおおむね3年10か月以内の売却が対象になるイメージです。
◆被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
※令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合は2,000万円
主な要件は次のとおりです。
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物を除く）
・相続開始の直前まで、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと
・相続時から譲渡時まで、事業・賃貸・居住のいずれにも使われていないこと
・譲渡代金が1億円以下であること
・売却時に耐震基準を満たしているか、売却の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行うこと
・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
この特例の対象は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。
要件がやや複雑なので、「うちは対象になるかも」と思われた方は、早めにご相談ください。
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【⑦ 寝屋川市・交野市・四條畷市でも、相続のご相談は増えています】
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エスパにも
「親から実家を相続したが、遠方に住んでいて管理が難しい」
「兄弟姉妹で今後の方針を話し合いたい」
といったご相談が増えています。
特に寝屋川公園エリアを含む沿線は、子育て世代の転入もあり
古家付きの土地であっても一定の需要が見込めるエリアです。
「古いから売れないのでは」と諦めてしまう前に、
一度査定だけでもご検討いただければと思います。
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【⑧ よくあるご質問】
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Q. 相続人が遠方に住んでいても売却はできますか？
A. 可能です。現地確認や近隣対応をこちらで代行し、契約や重要なご説明はオンラインで対応することもできます。
Q. まだ遺産分割協議がまとまっていませんが、査定だけ依頼できますか？
A. 可能です。査定額が分かることで、かえって話し合いが進みやすくなるケースも多くあります。
Q. 建物が古く、傷みが激しいのですが売れますか？
A. 「古家付き土地」として、または解体して更地として売却する方法もあります。現地を拝見したうえでご提案いたします。
Q. 住宅ローンが残っている場合はどうなりますか？
A. 団体信用生命保険の適用有無なども確認が必要です。個別に丁寧にご説明いたします。
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【エスパにできること】
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エスパのスタッフは全員が宅地建物取引士の資格を持ち、
地域密着で16年、寝屋川公園エリアを中心に活動してまいりました。
・司法書士・税理士など専門家のご紹介
・売却・賃貸・活用それぞれを根拠のある資料でご説明
・遠方のご家族に代わって現地の状況確認や調整をサポート
・終活コンシェルジュによる実家の片付け・整理のご相談対応
「何から始めればいいかわからない」という段階でも構いません。まずはお話をお聞かせください。
寝屋川市・交野市・四條畷市の不動産売却は
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