カテゴリ：不動産売却知識 / 投稿日付：2026/07/20 12:15
こんにちは。
CENTURY21株式会社エスパです。
「住宅ローンがまだ残っているのですが、家を売ることはできますか?」
売却のご相談の中でも、特に多くいただくご質問のひとつです。
結論から申し上げます。
住宅ローンが残っていても、売却は可能です。
ただし、押さえておくべき実務上のポイントがいくつかあります。
今回は、現場で実際によくいただ くご質問をもとに、順を追ってご紹介します。
▼この記事の内容
・「ローン完済」と「抵当権抹消」の関係
・オーバーローンとは何か、どう向き合 うか
・まず確認すべき「2つの数字」
・資金計画まで相談できる窓口の選び方
・実例:「売却」だ けが答えとは限りません 
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【1 「ローン完済」と「抵当権抹消」の関係】
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住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関が「抵当権」という担保権を設定しています。
売却して所有権を買主様に移すには、この抵当権を抹消する必要があります。
そのためには、残っているローンを完済しなければなりません。
ここで多くの方が誤解されがちなのですが
「売却の前に、自分で全額用意して完済しておく」必要はありません。
実務上の流れは、こうです。
決済日(引渡し日)に買主様からお支払いいただいた売却代金で、その場でローンを完済。
同時に、抵当権抹消の手続きを進めます。
司法書士が立ち会い、金融機関への返済と抹消登記を同日に完了させます。
そのため、売主様が事前 にまとまった自己資金を用意しておく必要は、基本的にありません。
この仕組みを知らずに「完済できないと売れないのでは」と不安を抱えたまま、ご相談にいらっしゃる方も多くいらっしゃいます。
まずはこの点だけでも、安心していただけたらと思います。
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【2 オーバーローンとは何か、どう向き合うか】
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売却の手取り額がローンの残債を下回ってしまうケースを、「オーバーローン」と呼びます。
※手取り額=売却価格-仲介手数料・諸費用
長くこの仕事をしていると、オーバーローンに直面する方は決して珍しくありません。
特に、購入からまだ数年しか経っていない売却や、住み替えのタイミングで多く見られます。
ただし、オーバーローンだからといって、必ずしも売却を諦める必要はありません。
代表的な選択肢 は、次の3つです。
・自己資金で補填する(預貯金などで不足分をカバー)
・住み替えローンを活用する(残債と新居の 資金を一本化)
・任意売却を検討する(金融機関との協議が前提)
どの方法が適しているかは、残債の金額、今後の収入の見通し、住み替えを急ぐ事情の有無などによって大きく変わります。
特に任意売却は、信用情報への影響も含めて慎重な判断が必要な領域です。
安易に一つの方法に決め ず、早い段階で金融機関や専門家に相談しながら進めることを強くおすすめします。.png)
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【3 まず「2つの数字」を並べて見る】
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具体的な検討に入る前に、まずやっていただきたいことは2つです。
・残債額を確認する(借入先の金融機関から「残高証明書」または「返済予定表」を取り寄せる)
・売却価格の目安を把握する(不動産会社に査定を依頼する)
この2つを並べて見ることで、オーバーローンになりそうかどうか、必要な自己資金がどの程度かが、かなり具体的に見えてきます。
「売れるかどうか分からないから」と、数字を確認する前の段階で足踏みしてしまう方も多いのですが
実際に残債と査定額を並べてみると、思っていたより現実的な道筋が見えてくることは少なくありません。
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【4 資金計画まで相談できる窓口を選ぶ】
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住宅ローンが絡む売却は、査定額や物件の魅力だけで進められるものではありません。
残債の返済、諸費用、住み替え先の資金。
これらを含めた資金計画全体を見据えた提案ができるかどうかで、その後の進めやすさが大きく変わります。
「査定額はいくらか」だけでなく、「手取りでいくら残り、残債をどう処理するのか」まで具体的に 説明してくれる会社かどうか。
相談先を選ぶ際は、ぜひこの視点を持っていただきたいと思います。
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【5 実例:「売却」だけが答えとは限りません】
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先日も、こんなご相談がありました。
複数の借入があり、毎月の返済負担が大きくなってきたお客様です。
「返済がしんどいので、今の家 を売却して住み替えたい」とお越しになりました。
ご希望に近い物件をいくつか一緒に内覧したのですが、お話を重ねる中で
「住み替え先を探すよ り、今の家に住み続けられるならそのほうがいい」という結論に至りました。
そこで私たちがご提案したのは、売却ではなく、借入先の金融機関を見直す**「借り換え」**でした。
結果として、毎月の返済額はおよそ3分の2程度まで軽減。
住み慣れたご自宅に、そのまま住み続けるという選択をされました。
「返済が苦しいから売却」というご相談でも、実は借り換えなど他の方法のほうが合っている。
そんなケースは、決して珍しくありません。
売却をご提案することが私たちの目的ではなく
お客様にとって一番負担が軽くなる方法を一緒に探すことを大切にしています。
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弊社ではスタッフ全員が宅地建物取引士の資格を持ち、住宅ローンアドバイザーの知識を持つスタッフも在籍しています。
売却・借り換え・住み替えなど、複数の選択肢を並べたうえで一緒に検討させていただきますので
「売るべきかどうかも含めて分からない」という段階でも、どうぞお気軽にご相談ください。
寝屋川市・交野市・四條畷市エリアで長年ご相談をお受けしてきた経験から、地域の相場感を踏まえた現実的なご提案を心がけております。
住宅ローンが残っていることを理由に、売却のご相談をためらう必要はありません。
まずは残債と売却価格の目安を確認するところから、始めてみませんか。
寝屋川市・交野市・四條畷市の不動産売却は
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内容を確認後、担当者よりご連絡させていただきます。
