売却前・購入前に確認したい「水害ハザードマップ」の話｜寝屋川市・交野市・四條畷市で不動産売却
カテゴリ：不動産売却知識 / 投稿日付：2026/07/25 19:06
それが「計画規模(L1)」と「想定最大規模(L2)」という、2種類の想定です。
カテゴリ：不動産売却知識 / 投稿日付：2026/07/25 19:06
こんにちは。CENTURY21株式会社エスパです。 長くこの仕事をしていると、「ハザードマップ」という言葉に対する受け止め方が、この10年ほどで大きく変わってきたことを感じます。 以前は査定の際にさらっと触れる程度の項目でしたが、今では売却の可否や価格そのものを左右する、避けて通れないテーマになりました。 今回は、寝屋川市・交野市・四條畷市で不動産の売却・購入を検討されている方に向けて
現場の実感も交えながら「水害ハザードマップ」との付き合い方を詳しくお話しします。
▼この記事の内容
①なぜ今、ハザードマップの確認が大切なのか
②意外と知られていない「L1」と「L2」の違い
③土地の成り立ちも、あわせて見ておきたいポイント
④寝屋川市・交野市・四條畷市のハザードマップ確認方法
⑤浸水想定区域=売れない、ではありません
⑥2024年10月、火災保険の「水災料率」が変わりました
⑦売却を検討中の方へ、実務的なアドバイス
⑧購入を検討中の方へ、実務的なアドバイス
⑨よくあるご質問
⑩公式LINEからもご相談を受け付けています
━━━━━━━━━━【①なぜ今、ハザードマップの確認が大切なのか】━━━━━━━━━━ きっかけは2020年8月の宅地建物取引業法施行規則の改正です。 これにより、不動産の重要事項説明において「水害ハザードマップ上の対象物件の位置」を説明することが義務化されました。
また、賃貸借契約時でも同様に説明することが義務化されています。 背景には、2018年の西日本豪雨や2019年の台風19号など、想定を超える水害が全国で相次いだことがあります。 「知らずに買ってしまった」という被害者を減らすための法改正、と理解していただくと分かりやすいと思います。 つまり現在は、売却する場合も購入する場合も、対象物件が浸水想定区域のどこに位置するのかを確認し、きちんと説明する義務があるということです。
━━━━━━━━━━【②意外と知られていない「L1」と「L2」の違い】━━━━━━━━━━ ハザードマップを見る際、実はもう一歩踏み込んで確認していただきたい点があります。それが「計画規模(L1)」と「想定最大規模(L2)」という、2種類の想定です。
・計画規模(L1)は、数十年に一度程度の大雨を想定したもので、比較的発生しやすい規模の水害です。 ・想定最大規模(L2)は、千年に一度クラスの、理論上あり得る最大の大雨を想定したものです。
同じ「浸水想定区域」でも、このどちらの想定に基づく色分けなのかで、実際のリスクの受け止め方はかなり変わってきます。 長年現場を見てきた立場からすると、L2の数字だけを見て過度に不安になってしまう方を何度も見てきました。両方の数値を並べて、冷静に比較することをおすすめします。
━━━━━━━━━━【③土地の成り立ちも、あわせて見ておきたいポイント】━━━━━━━━━━ これは統計データというより、長く不動産を見てきた者の経験則としてお伝えしたいことです。 もともと川や田んぼだった土地を盛土して造成した住宅地は、周辺より一段低い土地に比べて水はけの面で有利なことが多い、という傾向があります。 逆に、周辺より低い位置にある土地や、旧河道にあたるような場所は、ハザードマップ上の色が薄くても、大雨の際に水が集まりやすい傾向があります。
もうひとつ、意外と知られていないのが、川が蛇行しているカーブ区間での外側と内側の違いです。 洪水時、水の流れは遠心力の影響でカーブの外側に集中します。この場所は「水衝部」と呼ばれ、河床や堤防の基盤が削られる洗掘や、局所的な水位上昇が起こりやすいポイントです。堤防の決壊は、この外側で発生するケースが多いとされています。 一方、内側は流れが緩やかで土砂が堆積しやすく、決壊そのもののリスクは外側より低いとされています。ただし内側は、堆積によってできた地形であるがゆえに地盤が相対的に軟らかく、周辺より一段低いケースも見られます。 つまり、ハザードマップ上は外側も内側も同じ色で塗られていても、外側は「決壊・洗掘のリスク」、内側は「地盤の弱さ・低さによるリスク」と、性質の異なるリスクを抱えている場合がある、ということです。 これはあくまで一般的な傾向であり、最終的な判断は必ず公的なハザードマップと現地確認で行ってくださいが、地図の色だけでなく、土地の高低差や周辺の地形にも目を向けていただくと、より安心につながります。
━━━━━━━━━━【④寝屋川市・交野市・四條畷市のハザードマップ確認方法】━━━━━━━━━━ 3市とも、それぞれの市公式サイトでハザードマップが公開されています。 ・寝屋川市：市サイトの「各種ハザードマップ」ページ
https://www.city.neyagawa.osaka.jp/organization_list/kikikanri/bousaika/hinanbasyo/1376645989698.html
・交野市：「交野市総合防災マップ」
https://www.city.katano.osaka.jp/docs/2020091600031/
・四條畷市：「四條畷市防災マップ」
https://www.city.shijonawate.lg.jp/site/bousai/9101.html
また、国土交通省のハザードマップポータルサイトでは、全国の情報を横断的に確認することもできます。 ご自宅や検討中の物件がどのエリアにあたるか、一度チェックしてみることをおすすめします。 ━━━━━━━━━━【⑤浸水想定区域=売れない、ではありません】━━━━━━━━━━ 「ハザードマップに載っている=売却できない」と思われがちですが、これは誤解です。 私たちが実際に手がけた売却案件でも、浸水想定区域内の物件は珍しくありません。 大切なのは正しく開示することで、隠さずに伝えることがかえって信頼につながり、後々のトラブル防止にもなります。 一方で、火災保険料や住宅ローン審査に影響するケースもあるため、早めに確認しておくと安心です。 ━━━━━━━━━━【⑥2024年10月、火災保険の「水災料率」が変わりました】━━━━━━━━━━ 見落とされがちですが、2024年10月から火災保険の水災料率が、全国一律から5区分に細分化されました。 これにより、水害リスクが高いとされるエリアでは水災補償の保険料が上がり、リスクが低いエリアでは下がる、という仕組みに変わっています。 つまり、ハザードマップ上の位置づけが、保険料という形で数字にも表れる時代になったということです。 売却をお考えの方は、買主様への説明材料として、購入をお考えの方はランニングコストの試算材料として、あわせて知っておいていただきたいポイントです。 ━━━━━━━━━━【⑦売却を検討中の方へ、実務的なアドバイス】━━━━━━━━━━ ・ハザードマップの事前確認：告知書に記載が必要な場合があります・被害履歴の申告：過去に浸水などがあった場合は正直にお伝えください・価格戦略のご相談：区域内だからと過度に弱気にならず、まずは客観的な査定を 長年見てきた経験上、リスクを隠さず開示した物件の方が、結果的に契約後のトラブルが少なく、スムーズに引き渡しまで進むケースが多いと感じています。 ━━━━━━━━━━【⑧購入を検討中の方へ、実務的なアドバイス】━━━━━━━━━━ ・ハザードマップだけで判断しない：盛土の状況や避難場所もあわせて確認・保険の試算：水災補償ありなしでの保険料差を事前に確認・現地確認：地図上の情報とあわせて、実際の土地の高低差なども見ておくと安心 気になる点があれば、契約前の段階で遠慮なく仲介業者に質問していただくのが一番です。 ━━━━━━━━━━【⑨よくあるご質問】━━━━━━━━━━ Q. ハザードマップに載っていたら住宅ローンは組めませんか？A. 区域指定だけで一律に組めなくなるわけではありません。金融機関によって対応が異なりますので、個別にご確認いただくのが安心です。 Q. 以前買ったときは何も説明されませんでしたA. 説明義務化は2020年8月以降の取引からです。それより前の契約では、今回のような説明がないケースもあります。 Q. マンションでも確認したほうがいいですか？A. はい。戸建てだけでなく、マンションも所在地に応じた説明が必要です。上層階か低層階かでも実際の被災リスクは変わってきます。 Q. 火災保険はどのタイミングで見直せばいいですか？A. 売却・購入のタイミングは、保険内容を見直す良い機会です。契約前に一度、水災補償の要否を確認されることをおすすめします。 ハザードマップは、「売れない・買えない」を判断するためのものではなく、安心して暮らすための情報のひとつです。 30年近くこの仕事をしてきた立場から申し上げると、正しい情報を、正しいタイミングで知ることが、結局は一番のリスク対策になります。 売却・購入どちらのタイミングでも、気になることがあればお気軽にご相談ください。
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