売主として知っておきたい「契約不適合責任」の基本｜寝屋川市・交野市・四條畷市で不動産売却｜寝屋川市の不動産売却はセンチュリー21エスパ｜センチュリー21エスパ

こんにちは。
CENTURY21 株式会社エスパです。

不動産の売却を考え始めたとき、「売ったあとに何か不具合が見つかったら、どうなるのだろう」と不安を感じる方は少なくありません。

今回は、初めて売却される方にぜひ知っておいていただきたい契約不適合責任について、基本的な考え方をご説明します。

▼この記事の内容
・契約不適合責任とは何か
・買主様が求めることができる4つの内容
・「知っていることは伝える」が最大の備え
・責任の範囲と期間は契約で取り決める
・売却前にできる準備
・寝屋川市・交野市・四條畷市で売却を検討される方へ

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【契約不適合責任とは何か】
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契約不適合責任とは、引き渡した不動産が、種類・品質・数量などの点で売買契約の内容に適合していなかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

2020年4月の民法改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、改正後は「契約の内容に合っているかどうか」が判断の軸になりました。

つまり、ポイントは「建物に不具合があるかどうか」だけではなく、「その不具合について、契約書や告知書でどのように取り決め、説明していたか」という点にあります。

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【買主様が求めることができる4つの内容】
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契約の内容に適合しない点が見つかった場合、民法上、買主様は主に次のような請求ができるとされています。

・追完請求（修補など、契約内容に合う状態にするよう求めること）
・代金減額請求
・損害賠償請求
・契約の解除

どの請求が認められるかは、不具合の内容や程度、売主様の事情など個別の状況によって異なります。

実際にトラブルになった場合は、弁護士など専門家にご相談いただくことをおすすめします。

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【「知っていることは伝える」が最大の備え】
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売却のご相談を受けていると、「雨漏りの跡があるけれど、言わないほうが高く売れるのでは」とお考えになる方もいらっしゃいます。

しかし、把握している不具合を伝えずに売却すると、あとで発覚した際に大きなトラブルにつながりやすくなります。

売主様がご存じの不具合や過去の修繕歴は、物件状況報告書（告知書）や付帯設備表にできるだけ具体的に記載し、買主様に納得いただいたうえで契約することが大切です。

たとえば「北側の和室に過去雨漏りがあり、〇年に屋根を補修済み」と記載して契約していれば、その点は契約の内容に含まれていると整理しやすくなります。

不具合を正直に伝えることは、一見不利に思えても、結果的に売主様ご自身を守ることにつながります。

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【責任の範囲と期間は契約で取り決める】
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個人の売主様と個人の買主様との取引では、契約不適合責任を負う範囲や期間を、売買契約の特約で取り決めるのが一般的です。

中古戸建てでは「引渡しから3か月以内に通知されたものに限る」といった期間を定めたり、築年数が古い建物については「建物については責任を負わない（免責）」とする特約を設けたりするケースもあります。

ただし、免責の特約を設けていても、売主様が知っていながら告げなかった事実については、責任を免れることができないと民法で定められています。「免責にしたから何も伝えなくてよい」ということにはなりませんので、ご注意ください。

また、売主が宅地建物取引業者である場合などには、別のルールが適用されます。

どのような特約が適切かは物件や取引の状況によって変わりますので、契約前に担当者とよくご相談ください。

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【売却前にできる準備】
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契約不適合責任への備えとして、売却前に次のような準備をしておくと安心です。

・過去の修繕履歴やリフォームの記録、保証書などをまとめておく
・雨漏り、給排水管の不具合、シロアリ被害など、気になる点を書き出しておく
・必要に応じて建物状況調査（インスペクション）の実施を検討する
・付帯設備（給湯器、エアコンなど）の動作状況を確認しておく

「どこまで書けばいいのか分からない」という場合も、ご遠慮なくご相談ください。担当者が一緒に確認しながら整理いたします。

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【寝屋川市・交野市・四條畷市で売却を検討される方へ】
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契約不適合責任は、売主様にとって決して他人事ではありませんが、正しく理解して準備しておけば、必要以上に怖がるものでもありません。

「うちの家、売る前に何を確認しておけばいい？」という段階からお気軽にご相談ください。

査定のご依頼とあわせてのご相談も歓迎です。

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